Loi NOTRe
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Régie autonome Port Camargue
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Cahier ces charge - Marinas de Port Camargue

Loi de Finances rectificatives 2012

Réglement de police du Port

La Loi NOTRe ( Texte intégral)

Cahier des charges - Opération immobilière de Port Camargue


La redevance domaniale


En 1991, et pour la première fois la Chambre de Commerce de Nîmes, facturait outre la redevance d’occupation du plan d’eau (OPEM), une redevance domaniale proportionnelle au linéaire de quai occupé. A titre indicatif elle s’élevait à l’époque à 288,56Fr  soit 43,99 €.


Elle fut régulièrement payée par l’ensemble des propriétaires jusqu’en 1997 date à laquelle dans les avis à payer la CCI de Nîmes rajoute les impôts fonciers pour les exercices 1996 / 1997 ce qui compte tenu de la TVA, de la redevance domaniale et des impôts fonciers faisait apparaître une fiscalité de 113.09 % sur la redevance d’occupation.


Cette fiscalité aberrante a été l’élément fondateur de notre association qui a immédiatement contesté cette avalanche d’impôts, en déposant une requête auprès du Tribunal Administratif de Montpellier. Parallèlement nous avions recommandé à nos adhérents de suspendre le règlement de ces taxes.


Dans son audience publique du 8 Juin 2004, le tribunal statuait en ces termes sur le non assujettissement à la redevance domaniale :considérant que cette redevance domaniale constitue la contrepartie de la mise à disposition du requérant d’une partie du domaine public maritime et constitue ainsi une redevance d’occupation du domaine public ; que toutefois la redevance d’occupation du domaine public est déjà constituée par le « droit d’occupation du plan d’eau marinas » stipulé par l’article 2 du contrat……qu’aucune clause dudit contrat ne prévoit la possibilité de mettre à la charge du cocontractant une autre redevance que celle stipulée à l’article 2.


En exécution de ce jugement, la redevance domaniale a été supprimée en 2004 dans la facturation de la Régie, nouveau gestionnaire  du Port.

La sécurité à Port Camargue













Page en construction

Le contrat d'occupation longue durée du plan d'eau marinas

 

En matière d’occupation d’un plan d’eau sur le domaine public maritime, la durée maximum d’autorisation est d’un an renouvelable. Pour les marinas de Port Camargue, depuis 1969 et conformément à L’art 648-4 du Code Maritime, la durée de ce contrat a été portée à 50 ans, aux propriétaires pour avoir financés au niveau de 40%, la construction du Port Public.

 

art 648-4 - La disposition privative de postes à quai destinés à des navires de plaisance ne peut être consentie pour une durée supérieure à un an, renouvelable chaque année dans les conditions définies par l'autorité compétente……..

…..Il peut être accordé des garanties d'usage de postes d'amarrage ou de mouillage pour une durée maximale de trente-cinq ans, en contrepartie d'une participation au financement d'ouvrages portuaires nouveaux constituant une dépendance du domaine public de l'Etat…..


L’ALPC² n’a eu de cesse depuis une dizaine d’années, d’intervenir auprès de différentes instances pour qu’à l’échéance du 31 décembre 2019, un nouveau contrat de longue durée, nous soit octroyé. Nous avons rencontré plusieurs fois le Député-maire d’alors Mr Mourrut, le Sénateur Navarro, Vice-président du Conseil Régional, nous avons rencontré Monsieur le Préfet, les services de l’Etat (DTM) différents Ministères (Bercy, Ministère de la mer) nous avons reçu un chargé de mission et fait partie de la commission de concertation pour aboutir avec Robert CRAUSTE Maire et Président de La Régie à un accord entériné par le Conseil d’Administration de la Régie le 4 novembre 2015  par l’adoption d’un contrat d’occupation d’un plan d’eau de 35 ans à partir du 1 janvier 2020.

 

Présenté au Contrôle de Légalité de la Préfecture et n'ayant fait l'objet d'aucune remarque dans les délais impartis, il sera proposé à la signature aux propriétaires de marinas dès 2016 avec effet au 1er janvier de l’exercice suivant.


Les propriétaires de marinas recevront de la Régie avec la facture de la redevance 2016, un courrier (courant avril) leur proposant de résilier leur contrat d’amodiation en cours et la signature d’un nouveau contrat leur assurant le droit d’occupation jusqu’au 31 décembre 2051.


Les Propriétaires auront le choix entre 2 options :

1 - Les propriétaires désirant souscrire au plutôt un contrat Marinas 35 ans, pourront dès avril 2016, résilier leur contrat actuel et souscrire au contrat Marina 35 ans moyennant le paiement d’une somme de 1500€ ttc (échelonné sur 5 ans) Ce contrat prendra effet au 1er janvier 2017.


 2 - Les propriétaires ne souhaitant pas anticiper le renouvellement de leur contrat actuel n’ont pas à se manifester. Jusqu’au 31 décembre 2019, le contrat en cours produit tous ses effets, le montant de la facture et l'indexation INSEE TP02 demeureront inchangés pour les 3 ans à venir. 


Le 1er janvier 2020, ces propriétaires auront la possibilité de choisir une des 2 options :

                  

- Opter pour un contrat d’un an, renouvelable. La caractéristique de ce type de contrat est qu’il est précaire et révocable. L'augmentation annuelle est fixée par la Régie de Port Camargue selon ses besoins. Ces contrats présentent une précarité certaine, compte tenu des fluctuations politiques et administratives que l’on peut redouter, voir une modification statutaire de la Régie de Port Camargue.


- Adhérer au contrat Marina longue durée (échéance 31 Décembre 2051) moyennant le paiement d’une somme de 1500€ ttc étalée sur 5 ans. Ce contrat particulier sécurise l’occupation du plan d’eau et valorise indéniablement la valeur marchande des marinas, d’autant que l’indissociabilité des contrats plans d’eau de la propriété immobilière est confirmée. La participation financière pour travaux permet de fournir à la Régie une source de financement importante pour ses investissements nouveaux dans le port.


Pour votre sécurité et la pérennité de votre plan d’eau, l’ALPC² préconise cette seconde option.

  

LES PIEUX D'AMARRAGE


Dans le carnet de bord de juin 2007, le Directeur de la Régie attirait notre attention sur l’état des pieux d’amarrage et la nécessité à court terme de procéder à leur remplacement.


L’ALPC² s’est penchée sur le problème, comme elle l’avait fait en son temps pour les quais danois; L‘examen de la situation nous a amené à quelques remarques et réflexions dont nous vous livrons la teneur


Description technique des pieux : Il s’agit de tubes d’acier mis en place à partir de 1973, provenant de récupération de l’industrie pétrolière - tubes de forage déclassés dont la durée de vie était estimée à 25 ans. Ces tubes sont d’un Ø de 127mm, 139,7mm, 168,3mm, 219,1mm, etc. en acier de nuance N70 ou N80 dont l’épaisseur n’est jamais inférieure à 10mm et d’une longueur de 12m et plus, enfoncés par battage dans le fond du bassin. L’implantation de ces pieux a été effectuée selon les directives des Affaires Maritimes, tant pour leurs espacements que pour leur position par rapport aux quais. Les pieux d’amarrage sont des ouvrages privés implantés sur le domaine public maritime. Ils sont hors de la copropriété de la marina, normalement hors de la compétence des syndics.


Chaque copropriétaire est propriétaire d’un pieu, en fait 2 demi pieu en copropriété avec ses voisins, à l’exception des 2 copropriétaires de chaque extrémité qui de fait, possèdent 1 pieu et demi.

Dans le cas où un pieu se casse, pour cause de corrosion par exemple, son remplacement s’effectue aux frais des 2 copropriétaires selon les règles de la mitoyenneté. Il faut avoir en mémoire qu’actuellement, un pieu se remplace à l’identique pour un coût global de 1200€ voir plus. A noter qu'il s'agit d'un marché sans mise en concurrence - une seule entreprise a de fait, le monopole.


Si un pieu est cassé accidentellement, à la suite d’une manœuvre par trop brutale d’un bateau ayant lui-même subi des dommages, l’assurance du propriétaire du bateau responsable pourrait prendre en charge le sinistre.


Dans le cas où il serait décidé de remplacer des pieux à titre préventif, il s’agit bien entendu de faire réaliser ces travaux par le plus grand nombre de copropriétaires pour minimiser les coûts de fournitures et de poses.

Deux hypothèses se présentent :


- Le syndic de copropriété accepte de fédérer les copropriétaires pour la réalisation des travaux et fait établir un vote en Assemblée Générale à l'unanimité pour que cette mission lui soit confiée. (avec commission bien entendu)

 - Dans le cas contraire et dans les situations indivisaires (marinas individuelles) il appartiendrait à un copropriétaire de piloter cette opération, de collecter les chèques établis à l’ordre de l’entreprise chargée des travaux.


D’ores et déjà, il est impératif de faire remplacer les pieux d’amarrage cassés sous peine de se voir appliquer un arrêté de péril qui neutraliserait l’usage du quai. La Régie envisageait de remplacer d’autorité les pieux cassés aux frais des copropriétaires comme stipulé dans le Carnet de bord de juin 2007 - (frais majoré de 50% et puis quoi encore !!!) – A l’initiative de notre Vice Président,  Administrateur de la Régie, cette contrainte a été rejetée en Conseil d’Administration.


Après la réfection des quais danois, la nécessité de remplacer les pieux d’amarrage pour des raisons sécuritaires évidentes, ne fera que conforter la valeur de nos marinas.


De tous les litiges qui nous sont rapportés lors des permanences, le cas qui revient le plus souvent est celui où 2 amodiataires ont accepté de supprimer ou de déplacer le pieu mitoyen pour des raisons de facilité de manoeuvre. Les problèmes surviennent lors de la revente d'une des marinas avec le nouveau propriétaire ou lors de l'aquisition d'un bateau plus large empiétant sur le plan d'eau du voisin.....


A suivre....

Cette section est destinée plus particulièment aux adhérents de l'ALPC². Ils y trouverons l'état d'avancement des dossiers en cours, des précisions sur les différentes composantes des Marinas de Port Camargue ainsi que des  références législatives et réglementaires.

LA TAXE FONCIERE SUR LE PLAN D'EAU


Jusqu’en 1995, l’administration fiscale a considéré qu’elle pouvait réclamer directement la taxe aux propriétaires de marinas concernant la partie du domaine public qu’ils ont le droit d’occuper. Elle était incluse dans l’avis de recouvrement de la partie immobilière.

Suite à de nombreuses réclamations de propriétaires, l’administration a modifié sa position en 1996, elle a réclamé cette taxe au redevable légal : la commune du Grau du Roi en sa qualité de concédant du port de plaisance de Port Camargue et non plus à chacun des propriétaires de marinas (la quote-part étant réfactée de la taxe foncière marina).

Dès 1998 nous engageons une procédure auprès du Tribunal Administratif de Montpellier, les négociations avec la CCI de Nîmes et les services fiscaux du Gard s’étant révélés infructueux.


Par son jugement du 8 Juin 2004, le tribunal de Montpellier rejetait la demande de la CCI de Nîmes quant à la répercussion de la taxe foncière sur les propriétaires de marinas.

La CCI a fait appel de cette décision près de la Cour d’Appel Administrative de Marseille qui dans son arrêt du 11 Décembre 2006 a rendu des jugements contradictoires soit en faveur de la CCI soit au bénéfice de nos adhérents.


De ce fait, nous avons poursuivi notre action en cassation qui, en matière de litige administratif se plaide au Conseil d’Etat. Une procédure onéreuse, finalement bien négociée par notre avocat vis-à-vis de son confrère parisien.

Le 5 mai 2010, le Conseil d’Etat a prétendu que la taxe foncière établie par l’administration  n’avait pas pour assiette le plan d’eau mais les installations du port de plaisance de Port Camargue et a considéré qu’il était légitime de faire supporter par les permissionnaires la charge nouvelle résultant de la modification des règles d’imposition des installations portuaires au regard de la taxe foncière sur les propriétés bâties.


Cependant, l’état du dossier ne permettait pas au Conseil d’Etat de déterminer la valeur locative des installations du port et a ordonné un supplément d’instruction afin de présenter pour cette évaluation une méthode prenant en compte les spécificités du port de plaisance de Port Camargue. Ce que nous avions demandé dès l’origine aux services fiscaux du Gard.


La commune du Grau du Roi menait également une requête d’appel quant à la légitimité de cette taxe foncière et sur son évaluation.

Dans son arrêt du 20 Décembre 2011, le Conseil d’Etat a stipulé :

- que les quais ou ouvrages d’accostage de la partie privée du port de plaisance appartiennent aux propriétaires des marinas et que les talus et enrochements sur lesquels sont édifiées les marinas ne constituent pas un élément du domaine public maritime.

- en conséquence il résulte de ce qui précède que la valeur locative du port s’élève à 124.498€ au 1°Janvier 1970 alors qu’elles ont été initialement établies par l’administration  sur la base d’une valeur locative de 533.470 €.

Nous notons la très bonne défense présentée par la Régie dans cette affaire, notamment par des réunions avec BERCY où nous étions présents.

Cela devrait entraîner une diminution de la taxe foncière de 75% environ, il reste à en négocier les modalités avec les services fiscaux.


Par notre courrier du 7 février 2012 nous avons demandé à la Régie de prendre en compte les décisions du Conseil d’Etat dans la facturation de 2012.

Au titre de la facturation 2011, nous avions accepté de régler la taxe foncière sur les anciennes bases d’imposition et refusé de payer une taxe sur les ordures ménagères que nous réglons déjà sur la fiscalité immobilière marina et du fait qu’aucun service n’est rendu sur le port marina. ( notre lettre RAR à la Régie du 12 décembre 2011).

Contrairement à la position des services fiscaux interrogés par la Régie, nous sommes persuadés de notre bon droit en nous opposant à l’application de la TVA sur la taxe foncière répercutée dans notre facturation. Monsieur Mourrut, Député Maire, doit interpeller le Ministre à ce sujet.


Le dégrèvement : Comme nous l'avions annoncé lors de notre dernière assemblée générale du 19 mai 2012, dans son arrêté du 20 décembre 2011, le Conseil d'état a demandé une révision importante de la taxe foncière, compte tenu notamment du caractère privé de nos quais marinas qui ne devaient pas être incorporés au calcul de l'assiette de cette taxe : .


Dans le procès-verbal du Conseil Municipal du 26 Juillet 2012 nous notons « la régie et la CCI ont bénéficié de dégrèvements d'impôts, soit à peu près 6 millions d'euros qui vont transiter par le budget de la Commune ce qui va nettement améliorer la trésorerie de la ville……Ce contentieux aura une incidence directe sur le montant des impôts fonciers dans l'avenir………les clients du port vont donc pouvoir en bénéficier ainsi que les bénéficiaires des marinas qui auront un dégrèvement sur leur taxe foncière » cela s'entend pour ceux qui avaient payé cette taxe.


Lors du Conseil d'Administration de la Régie du 6 Décembre 2012, il a été précisé que les taxes foncières Marinas s'établissaient ainsi après révision par l'administration fiscale:

- 2011……………….48.171 € au lieu de ………..218.271 €

- 2012……………….50.334 € au lieu de………...229.521 €

- 2013……………….52.076 € prévisionnel.


ce qui représente au total un différentiel en faveur des propriétaires de marinas de : 349.287 €.

Les montants indiqués ci-dessus sont hors TVA.


Rappelons que la procédure a été engagée en 1998 auprès du Tribunal administratif de Montpellier par l'ALPC² assistée de notre avocat Maître Fortunet, ensuite poursuivie, sur le fond, par la Régie avec un dossier bien élaboré et des réunions à Bercy, auxquelles nous avons participé. Faites le savoir autour de vous, plus particulièrement auprès des propriétaires qui n'ont pas encore rejoint notre association et qui, vont profiter de cet ajustement fiscal exceptionnel consenti par la Direction Générale des Finances Publiques.


Montant et règlement : Lors de notre assemblée générale de mai 2012 d'une part et par notre flash info d'autre part nous vous avions avisé de notre opposition au règlement forfaitaire de la  taxe foncière facturée par la Régie, ainsi que la TVA et d'en suspendre le règlement dans l'attente des décisions qui seraient prises par l'administration fiscale suite aux arrêtés du Conseil d'Etat des 5 mai 2010 et 20 décembre 2011.


Nous avons eu par ailleurs confirmation que la TVA  s'appliquait « de facto », les impôts incombant à la Régie s'analysant en des suppléments de redevance qui doivent être inclus dans la base d'imposition à la TVA.

En conséquence, la facturation 2013 à régler comprendra :

- la redevance du plan d'eau marina, indexée sur le TPO2 soit    + 2.23%

- la taxe foncière 2012

- le rappel ou le dégrèvement des taxes foncières 2010 et 2011 selon que vous les ayez réglées  ou mises en suspens.

- la TVA appliquée sur le total.


A titre de référence, la taxe foncière 2012 pour un quai de 3 mètres 50 s'établit à 26 € HT,  soit une diminution des ¾.


NB : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) que nous avons contestée, puisqu'il n'existe pas de service sur les plans d'eau marina, n'est pas facturée.

Voir modifications envisagées par les Services Fiscaux (Cf. Dossier Loi de finances)

En cas de vente de la marina en cours d'année, l'acheteur et le vendeur font leur affaire de la répartition entre eux, au prorata des sommes dues à la Régie ( redevance d'occupation du plan d'eau marina, taxe foncière hors TEOM ) Cette disposition se calque sur les répartitions de charges de copropriété et de Taxe Foncière dans chaque transaction immobilière.


  

ACCES AUX DOSSIERS

Association Libre des Propriétaires & Copropriétaires de Port Camargue

1, impasse la Curieuse - Carrefour 2000   30240 Le Grau du Roi

04 66 51 92 67 - È 06 11 73 70 47 -  alpc02@wanadoo.fr


Association loi 1901 -Eenregistré Préfecture du Gard : 030216436 - JO du 24 janvier 1998 1/16436 - SIRET.919 641 254 00010I- APE 9499Z

LA REDEVANCE D'OCCUPATION ET D'ENTRETIEN DU PLAN D’EAU MARINAS


Chaque marina dispose d’un plan d’eau pour l’occupation de son bateau aux termes d’un contrat d’occupation et d’entretien établis par la Chambre de Commerce de Nîmes et repris ensuite par la Régie autonome. Un autre contrat devrait entrer en vigueur au 1°Janvier 2020.


A noter l'intervention de l'ALPC² en 2003, auprès des services de Monsieur BUSSEREAU ministre des transports de l’époque : la Régie voulait rendre caducs ces contrats d'une validité de 50 ans à partir de 1969, avec une échéance commune à tous les contrats, le 31 décembre 2019, correspondant à la fin de la concession.


            Le plan d’eau est régi par trois documents administratifs :

            1 - le plan d’eau avec un numéro d’identification et indication de la longueur et de la largeur autorisées.

            2 - le contrat d’occupation et d’entretien précisant les implantations autorisées dans la limite de la propriété, selon les cas : pieux, catways, corps morts. La redevance annuelle doit être réglée avant le 1°avril de chaque année ou 30 jours après la date de départ du contrat dans le cas d’une cession de la marina.

 Le montant de cette taxe est révisé chaque année, car indexée sur le TP 02, au fil du temps la redevance subit une augmentation plus importante que dans le port public.La facturation est établie de façon forfaitaire sur la première tranche de marinas et au mètre linéaire de quai dans la seconde.                

            3 - les conditions générales fixant les droits et obligations du permissionnaire et du concessionnaire          et notamment : l’entretien des ouvrages aux frais du permissionnaire en cas de vente du logement    l’autorisation est transférée à l’acquéreur, la sous-location du plan d’eau soumise à l’agrément du    concessionnaire etc…..


Le contrat d’occupation du plan d’eau est indissociable de la propriété immobilière.


Des négociations sont en cours pour le renouvellement des contrats à partir du 1°janvier 2020 pour obtenir une longue durée (35 ans) nouvelle échéance des concessions d’Etat et bien entendu les conditions d’application de la redevance feront l'objet de débats.


Tout propriétaire d'une marina doit-être en possession de 2 documents :


1 - les conditions générales pour L’établissement, l’entretien des ouvrages d’accostage et l’occupation du plan d’eau dans les marinas.

2 - Le contrat d'occupation du plan d'eau auquel est joint le plan coté du quai d'accostage et du plan d'eau.

Selon la tranche de construction ce contrat est différent quant au calcul de la redevance :

- forfaitairement pour la 1ère tranche.- au mêtre linéaire pour la 2èmé tranche.

Le contrat - Conditions particulières (Marinas)

Résiliation (modèle de lettre)

Le contrat - Conditions particulières (quais)

   Le contrat - Conditions générales

Renouvellement des contrats plan d'eau Marinas

Taxe foncière sur le plan d'eau Marinas, TVA, TEOM

La redevence domaniale

La voirie à Port Camargue

Les quais des marinas

La loi NOTRe (réflexion)

La sécurité

L'environnement

Le PLU

Les pieux d'amarrage

L'ASL

LOIS ET TEXTES REGLEMENTAIRES

Lois et textes de référence traitant de la concession de PortCamargue